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Zweitwohnungssteuer

Auf Grund der aktuellen Rechtsprechung war es für die Gemeinden des Amtes Probstei erforderlich, die Satzungen über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer neu zu fassen. Die für die meisten Fälle entscheidendste Veränderung betrifft den Lagewert in der Berechnung, zukünftig Lagefaktor genannt. 

Der Lagewert/-faktor soll innerhalb einer Gemeinde eine Differenzierung zwischen verschiedenen Wertzonen einer Gemeinde vornehmen. Dazu wurden bislang die jeweils vorliegenden Bodenrichtwerte in ihrer reinen Form verwendet. Dies ist nach Beurteilung des Oberverwaltungsgerichtes Schleswig nicht zulässig. Als zulässig erkennt das Oberverwaltungsgericht die Verwendung eines modifizierten Bodenrichtwertes an. Entsprechend wurden die Satzungen der Gemeinden des Amtes Probstei in dieser Hinsicht angepasst. 

Für die Bildung des Lagefaktors wird zukünftig grundsätzlich der Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser der Zone, in welchem sich das Steuerobjekt tatsächlich befindet durch den höchsten Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser der Gemeinde, geteilt. Das Ergebnis in Dezimalzahlen wird anschließend mit dem Wert „1“ (Lagesummand) addiert.

In einigen besonderen Fällen stellt der Gutachterausschuss des Kreises Plön in unserem Amtsgebiet Bodenrichtwertzonen mit Werten nur für Mehrfamilienhäuser (MFH) bereit, welche über dem eigentlich höchsten Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser liegen. In diesen Fällen ist ggf. ein fiktiver höchster Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser zu ermitteln- die entsprechende Formel hierfür finden Sie im §2 Absatz 12 der Zweitwohnungssteuersatzung Ihrer Gemeinde.

Ebenso kann es natürlich sein, dass sich Ihr konkreter Steuergegenstand in eben einer dieser Zonen befindet, in welcher der Gutachterausschuss des Kreises Plön lediglich einen Wert nur für Mehrfamilienhäuser festgelegt hat. 

Auch in diesem Fall ist ein fiktiver Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser zu ermitteln- die entsprechende Formel hierfür finden Sie im §2 Absatz 13 der Zweitwohnungssteuersatzung Ihrer Gemeinde.

Für die Regelfälle stellen wir für Informationszwecke den BRW-Divisor zur Verfügung, also den Wert, durch den der Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser der Zone, in der Ihr Objekt liegt, geteilt wird. Das auf zwei Stellen gerundete Ergebnis ergibt mit „Eins“ addiert den für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer benötigten Lagewert.

Des Weiteren wird die Basis-Mischzone, welche für die Berechnung der besonderen Fälle benötigt wird, benannt.

Das Land Schleswig-Holstein stellt mit dem Digitalen Atlas Nord alle verfügbaren Bodenrichtwerte zur Verfügung.

  • Gemeinde Barsbek
  • Gemeinde Bendfeld
  • Gemeinde Fahren
  • Gemeinde Höhndorf
  • Gemeinde Köhn
  • Gemeinde Krummbek
  • Gemeinde Laboe
  • Gemeinde Lutterbek
  • Gemeinde Passade
  • Gemeinde Prasdorf
  • Gemeinde Probsteierhagen
  • Gemeinde Schönberg
  • Gemeinde Stein
  • Gemeinde Stoltenberg
  • Gemeinde Wendtorf
  • Gemeinde Wisch

Beispielberechnung (vereinfacht):

Aus formalen Gründen ist die Satzung über die Zweitwohnungssteuer so zu fassen, dass alle relevanten Fälle eindeutig beschrieben werden. Das geht leider manchmal zu Lasten der Lesbarkeit. Nachfolgend stellen wir Ihnen eine Beispielrechnung vor, die sich vom System her auf die meisten Berechnungen der Zweitwohnungssteuer anwenden lässt. Auf Grund der Vereinfachung hat die Berechnung nur Informations-Charakter, wie sich die Zweitwohnungssteuer errechnen könnte. Sie dient nicht als Grundlage für die Bestimmung der Höhe der Zweitwohnungssteuer im konkreten Fall. Hier gelten die Regelungen der Satzung. 

Wohnfläche45 m²Hier wird die auf volle m² abgerundete  Wohnfläche zu Grunde gelegt
Lagefaktor1,75Der Rechtsprechung folgend wird hier eine Unterscheidung der verschiedenen Lagen im Ort vorgenommen, weiteres siehe im Kasten unten
Baujahresfaktor0,997Für das Basisjahr 2000 wird der Wert "1" festgesetzt, für jedes Baujahr später wird ein Tausendestel hinzugerechnet, für jedes Baujahr weniger dagegen ein Tausendstel abgezogen
  1997 => 1 - 3/1000 =0,997
Gebäudefaktor0,8Unterscheidet mit einer Staffel die bauliche Anlage, 1,0 für ein  Einfamilienhaus, 0,9 für ein  Doppel-/Reihenhaus, 0,8 für eine Wohnung
Grundstücksfaktor1,0Ist grundsätzlich der Wert 1,0. Bei besonders großen Grundstücken erfolgt ein Zuschlag von 0,1  je volle 1000 m² Grundstücksfläche
Hochrechnungsfaktor100Allgemeiner Berechnungsfaktor der für alle Fälle gleich ist, und daher in der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes Schleswig keinen Bedenken begegnete.
Verfügbarkeit1,0Ist nur relevant bei einer Vermietung über Mietvermittler und einer dabei vertraglich vereinbarten Eigennutzungsmöglichkeit von bis zu zwei Monaten. Im Regelfall kann hier mit einer 1,0 gerechnet werden.
Steuersatz18 %Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde in eigener Verantwortung bestimmt.

 

Somit ergibt sich folgende Beispielrechnung:

 

45   
x 1,75   
x 0,997   
x 0,8   
x 1,0   
x 100   
x 1,0   
x 18 %   
= 1.130,60 Euro als Zweitwohnungssteuerbetrag
Lagefaktor  
Der Lagefaktor differenziert an Hand der Bodenrichtwertzonen die Wertigkeit der Lage des Objektes. Der Rechtspechung des Oberverwaltungsgerichtes Schleswig folgend wird der Lagefaktor aus drei Komponenten gebildet.
Lagesummand1Ist immer der Wert “1”.
BRW Dividend300Ist der Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser in der Zone, in der das Steuerobjekt liegt.
BRW Divisor400Ist der höchste Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser in der jeweiligen Gemeinde.

 

Lagesummand + (BRW Divident /BRW Divisor) = Lagefaktor

 = 1 + (300 / 400) = 1,75

Damit ergibt sich der Lagefaktor von 1,75